Доля апартаментов в заказах на российских платформах бронирования утроилась за год, но растущее предложение начало съедать доходность
Апартаменты окончательно перестали быть нишей. По данным трех крупных платформ бронирования «Островок», «Туту» и «Т-Путешествия», которые были представлены на форуме по краткосрочной аренде ассоциации АСА 15-16 октября, спрос на посуточную аренду квартир растет вдвое быстрее всего рынка размещения. На «Туту» доля апартаментов и квартир в заказах за год утроилась до 21%. На «Островке» число объектов посуточной аренды с начала 2024 года выросло в 2,7 раза. Объем транзакций через Т-Банк в этом сегменте за 2025 год составил 4,6 млрд рублей. Но предложение множится быстрее спроса, темпы роста остывают, а доходность владельцев в двух столицах опустилась с 30% до 6–8% годовых, отмечают участники рынка. Рынок посуточной аренды вступает в фазу селекции, когда побеждает тот, кто знает свою целевую аудиторию и работает с ней.
До трети заказов — апартаменты
Рост сегмента виден в данных всех трех платформ, которые были представлены на 10 юбилейном форуме посуточной аренды, организованном «Ассоциацией сервисных апартаментов» 15-16 октября в Петербурге. На «Островке» с января 2024 года по июнь 2026-го предложение посуточной аренды прибавило 171% — это рекорд среди всех типов жилья на площадке, рассказала руководитель по развитию бизнеса посуточной аренды компании Наталья Кадочникова. Только за первое полугодие 2026 года бронирования апартаментов выросли еще на 30%. В «Т-Путешествиях» рынок краткосрочной аренды оценивают в +25%, заказы апартаментов прибавили 36%, а валовый объем сделок — 28%, сообщила руководитель направления «Апартаменты» Т-Путешествий Светлана Литовкина. Краткосрочной арендой на сервисе уже пользуются в более чем 190 тыс. коротких поездок, медианная продолжительность — две ночи.
На «Туту» рост составил 300% — в 2025 году апартаменты занимали 7% заказов, в 2026-м — уже 21%, рассказала на форуме руководитель направления прямого контрактинга и развития партнёров «Туту» Дарья Бильбас. Цифру «Туту» подтверждает исследование Bronevik и RealtyCalendar, согласно которому, спрос на посуточную аренду в первом полугодии 2026 года вырос на 28% год к году, тогда как весь рынок туристического жилья просел на 5%. «Сегмент демонстрирует высокую адаптивность и продолжает показывать положительную динамику вопреки стагнации туристического рынка. Мы наблюдаем выход на плато устойчивого роста», — сказал сооснователь RealtyCalendar Илья Формальский.
Рост отразился и на географии. На платформе Bronevik 58% заказов приходится на города за пределами первой десятки. На «Островке» заказы тоже распределены далеко за пределами двух столиц — Москва дает лишь десятую часть, Петербург примерно столько же. При этом, средний чек за бронирование апартаментов в первом полугодии 2026 года вырос на 4%, до 4,5 тыс. руб. за ночь, при том что цены на всем рынке размещения снизились на 1%. Апартаментный формат не только догоняет отель по популярности, но и дорожает быстрее отеля. Апартаменты, которые еще недавно назывались эконом-вариантом для молодых, успели повзрослеть вместе со своей аудиторией.
«Апартаменты становятся самостоятельным сценарием размещения», — говорит Светлана Литовкина. В Т-Банке этот сценарий померяли транзакциями — в 2025 году клиенты потратила на краткосрочную аренду 4,6 млрд рублей.
Не цена, а сценарий
Представители арендных платформ в ходе форума АСА отметили, что гость голосует, снимая квартиру вместо номера, не только за доступную цену, но и условия проживания. Апартаменты/квартиры выигрывают там, где в отеле тесно. По данным «Туту», в апартаменты чаще едут семьи и компании — средний состав заказа 2,35 гостя против 1,71 в отеле, а проживание длится 2,8 ночи против 2,1. Ночь в апартаментах дешевле отеля на 39%. Но настоящая экономия открывается в пересчёте на гостя — дешевле на 56%. Секрет прост — компания или семья съезжается в одну квартиру, поэтому весь заказ стоит лишь на 20% меньше отельного. Семья из четырех человек съезжается в одну квартиру, а не расхватывает три номера. Екатерина Авдеева, председатель совета директоров «Асториус», приводит аналогичный расчет — пятизвездочный люкс для семьи из четырех на пять ночей в Москве стоит около 200 тыс. руб., двухкомнатная квартира посуточно — около 30 тыс.
Гость сравнивает сценарий проживания — понятный заезд, состав тарифа, локацию и удобство короткой поездки, говорит представитель «Туту», отмечая высокую в 30% долю спонтанных заказов. На Туту 60% заказов оформляют не позднее чем за неделю до заезда, а треть — в последние сутки. Апартаменты в эту гонку укладываются лучше отеля — удаленной регистрации нет, заселение бесконтактное. «Т-Путешествия» фиксируют бесконтактный заезд уже в каждом третьем бронировании апартаментов.
Сегодня не менее 75% заказов апартаментов оформляются со смартфона — мобильная карточка и есть витрина объекта. Три первых фотографии должны отвечать на три главных вопроса — где спать, как заехать и сколько идти от вокзала, рассказывает Дарья Бильбас, отмечая, что «продаются не квадратные метры, а готовый сценарий поездки». В «Туту» «паровозом» продаж служат заказы транспортных билетов — 44% пар «билет плюс жилье» оформляются в одни сутки, а 35% покупок укладываются в два часа, а максимальное число броней приходится на день покупки билета.
Плата за вход
Но у этой красивой картины есть и обратная сторона. Предложение росло быстрее спроса, и рост цен выдохся: по данным главного аналитика ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость посуточной аренды однокомнатных квартир в 30 крупных городах за прошлый год прибавила всего 5% — после четырех лет прироста на 10–15% в год. Причина, по его словам, — насыщение рынка объемом предложения и торможение спроса из-за замедления экономики.
Доходность посуточного бизнеса просела еще сильнее. Летом 2025 года, по данным «Домклик», посуточная сдача приносила в Москве 22% годовых, а в Петербурге — все 30,3%. К марту 2026-го, по расчетам ЦИАН, в обеих столицах этот показатель опустился до 6–8% при реальной загрузке около 180 дней в году. Премия за посуточный формат к долгосрочной аренде сжалась до 1–3 процентных пунктов и стала одной из самых низких среди крупных городов страны.
«Причина проста — предложение в Москве и Петербурге выросло на 28%, а спрос за ним не успел. В итоге доходность посуточного бизнеса в этих городах снизилась с 30% до 6–8% годовых», — объясняет Екатерина Авдеева. В атмосфере низкой доходности хозяевам приходится выкраивать средства на обслуживание, управление и маркетинг, а значит, реальная прибыль выходит ниже, чем три года назад. Торможение заметно и в структуре бизнеса — прирост числа арендодателей на «Суточно.ру» в 2025 году сократился на 10 п. п. к 2024-му, а в марте 2026-го число объектов посуточной аренды на ЦИАН прибавило лишь 20% год к году после 32% годом ранее и 48% в 2024 году.
Сверхдоходность ушла, но мотивация осталась. «Объем предложения увеличивается за счет выхода на рынок инвесторов, в том числе тех, кто покупал жилье в новостройках во время действия льготной ипотеки», — говорит главный аналитик ЦИАН Алексей Попов. Посуточная аренда, по его словам, по-прежнему выглядит привлекательной для потенциальных инвесторов — несмотря на то что спрос почти не растет, а конкуренция между арендодателями усиливается. Теперь дело за тем, кто из них умеет зарабатывать при загрузке в полгода.
Селекция вместо бума
Избыток предложения меняет и логику управления объектом. «Островок» разложил спрос на восемь сценариев бронирования апартаментов — от «семейных каникул» до «спонтанной одиночной поездки на день» — и подсчитал экономику каждого. Семейные каникулы занимают 11,3% броней, но приносят 24,9% выручки — тариф 7,5 тыс. руб. и окно бронирования 40 дней. Спонтанные поездки пары дают 18,8% броней, но лишь 6,4% стоимости — тариф 3,7 тыс. руб. и окно всего 5 дней. Разница в выручке с одного заезда — в два раза. Владельцу остается выбрать один-два приоритетных сегмента и подстроить под них карточку, оснащение и тарифы.
«Важно понимать, для кого ваш объект и какую потребность гостя он закрывает — и последовательно отражать это в позиционировании, карточке и предложении», — говорит Наталья Кадочникова. В командировочном сегменте, где доля апартаментов на «Островке» выросла за год с 15% до 19%, логика обратная — заезды длинные, отмены редкие, а спрос приходит в низкий сезон и стабилизирует загрузку. Отсюда B2B-тарифы и рабочий стол в списке обязательного оснащения. Под этот сценарий у платформ появляются отдельные тарифы для корпоративных гостей — с понятным заездом, возможностью оплаты от компании и рабочим местом в квартире.
Платформы в ответ насыщают свои витрины инструментами для профессионалов. В «Т-Путешествиях» работает программа «Рост» — за +3% к агентскому вознаграждению партнер получает маркетинговое продвижение и подборки внутри приложения, а показы объекта увеличиваются на 29%. «Туту» подключает объекты напрямую через экстранет, Bnovo и TravelLine — прямые поставки, по словам компании, влияют на ранжирование. Специальные тарифы и отметка «скидка от отеля» уже стали стандартной механикой привлечения внимания в поиске.
Рынок посуточной аренды вступает в новую стадию — не все квартиры доживут до следующего сезона в статусе доходности. Владельцам, которые год назад ставили на быстрый заработок с любой квартиры, теперь придется выбирать — либо строить сервис, либо возвращать жилье в долгосрочную аренду. Как предупреждает Дарья Бильбас из Туту, «гость покупает готовые выходные, а не просто ночь» — и в этой логике побеждает тот, кто научился продавать сценарий, а не квадратные метры.
Денис Кунгуров
Иллюстрации: Алексей Новиков для форума АСА, «Островок», Туту, «Т-Путешествия»
