Инвесторы уходят из квартир в апартаменты

Почему частные инвесторы предпочитают вкладываться в гостиничные номера и сервисные апартаменты

Инвестиционный спрос на сервисные апартаменты и гостиничные номера в Анапе с начала 2026 года вырос на 35%, в то время как интерес к покупке обычных квартир под сдачу упал на 22%.  Объём инвестиций в отельную недвижимость Юга России достиг 60 млрд руб., показав рост на 57% по сравнению с цифрами 2024 года. Эксперты прогнозируют развитие этого тренда в 2026 году — частные инвесторы уходят с посуточной аренды квартир в сервисные апартаменты в связи с развитием внутреннего туризма.

Курортная рокировка

Российский рынок гостиничной недвижимости по итогам 2025 года продемонстрировал рекордную динамику, окончательно сместив фокус с жилого фонда на сервисные форматы. По данным платформы «Домос», за прошлый год, на Юге России было введено более 80 новых объектов, что увеличило номерной фонд на 17%, до 160 тыс. юнитов. Объем инвестиций достиг 60 млрд рублей, ускорившись на 57% относительно показателей 2024-го. Основной рост обеспечил качественный сегмент: предложение четырехзвездочных комплексов выросло на 46%, пятизвездочных — на 30%.

Тренд не теряет обороты и в 2026 году: ожидается ввод порядка 10 тыс. новых номеров, что на пятую часть больше прошлогоднего результата. В частности, Анапа к 2027 году должна получить почти 6,5 тыс. юнитов в сервисных апарт-отелях. Сейчас в Анапе реализуется около 10 крупных проектов с общим номерным фондом порядка 12,5 тысяч номеров. В Туапсинском районе появляются интересные проекты, где цены на аренду в летний сезон уже превышают некоторые предложения в Сочи. Сейчас реализуется 3 проекта с номерным фондом в 2.7 тысяч мест. Эти масштабные увеличения предложений влияют на динамику рынка и заставляют инвесторов более внимательно оценивать перспективы доходности.

На этом фоне меняется и структура спроса. Как отмечает руководитель платформы «Домос» Сергей Бражник, если несколько лет назад 80% клиентов на юге рассматривали только квартиры, то в 2025 году на гостиничные форматы с профессиональным управлением пришлось 10,5 тыс. сделок, а с начала 2026 года — еще 3,4 тыс. Чаще всего частные инвесторы приобретают от одного до двух апартаментов. При этом встречаются и попытки выхода из квартирного сегмента несмотря на то, что текущий момент не самый благоприятный для продажи.

Котловая выгода

Переток интереса объясняется двукратной разницей в доходности по сравнению с устаревшей моделью посуточной сдачи квартир. Несмотря на высокие затраты на услуги управляющей компании (обычно от 40% до 50% от дохода), сервисные апартаменты обеспечивают в несколько раз большую чистую прибыль по сравнению с традиционной арендой квартир.

По оценкам господина Бражника, посуточная аренда квартир сегодня дает владельцам лишь 4–6% годовых в рублях. Тогда как гостиничный номер под управлением оператора в курортных локациях способен приносить от 11 до 15% чистой доходности, а в качественных проектах — до 17–18%.

Заместитель генерального директора курорта «Лучи» Ольга Нарт поясняет, что гостиничные номера выбирают люди, воспринимающие недвижимость именно как инвестиционный инструмент с профессиональным управлением и возможностью формирования портфеля.

Средняя стоимость готового юнита на юге (Крым, Краснодарский край, Домбай) составляет 17 млн руб. Порог входа в Анапе стартует от 11 млн руб., тогда как в Сочи из-за дороговизны земли цена начинается от 22 млн руб. Прямым следствием стал разворот спроса: с начала 2026 года, по данным «Домоса», спрос на сервисные апартаменты в Анапе вырос на 35%, в то время как интерес к покупке обычных квартир под сдачу упал на 22%.

Однако эксперты предупреждают о необходимости селективного подхода. По словам Сергея Бражника, доходность выше 15% показывают только объекты с грамотной концепцией и сильным оператором. Если управляющая компания слаба, реальная доходность может опуститься до 6–8%, что делает вложения менее интересными. Ключевым инструментом для частных инвесторов, который упрощает контроль и исключает споры о загрузке, становится «котловой метод» распределения прибыли. Весь доход от сдачи фонда поступает в общий «котел» и делится пропорционально площади номера каждого собственника, а не фактической загрузке его юнита. Это особенно актуально на фоне показателей Анапы, где средняя стоимость аренды номера составляет 14-16 тыс. руб. в сутки при загрузке отелей 57–60%.

Крым ждет сервиса

Перспективы на 2026 год выглядят позитивно благодаря госинвестициям в развитие внутреннего туризма — строительство новых аэропортов, трасс и современной курортной инфраструктуры. Тем не менее рынок начинает сталкиваться с насыщением и структурными ограничениями. Руководитель по развитию сервисов для арендодателей «Авито Путешествий» Рауль Салахов приводит данные, что в 2025 году суммарный уровень бронирований посуточных квартир в России остался на уровне предыдущего года. Общий рынок краткосрочной аренды он оценил в 381 млрд руб., прогнозируя замедление динамики: в 2026 году доходы владельцев вырастут на 16%, а в 2027-м — лишь на 12% за счет среднего чека, а не турпотока.

Что касается Крыма, эксперты фиксируют рост цен, особенно в горной зоне Ялты, где новые проекты могут оказать влияние на стоимость к 2029 году. По данным «Домос», в Крыму строится 30 проектов новых гостиничных комплексов и комплексов с апартаментами с общим номерным фондом в 19.5 тысяч мест.

Однако основными сдерживающими факторами остаются безопасность и транспортная доступность. Решение этих проблем, по мнению аналитиков, позволило бы полуострову значительно усилить позиции, возможно, превзойдя Сочи. В то же время в самом Сочи практически прекращено строительство новых жилых комплексов, а развитие сосредоточено на эксклюзивных гостиничных проектах с ценой около 900 тыс. руб. за квадратный метр. Технические возможности перевода существующих квартир в апартаменты там крайне ограничены из-за сложностей со сменой статуса недвижимости. Именно этот дефицит качественного предложения и сохраняющийся разрыв в доходности (квартира в Анапе приносит 400–500 тыс. руб. в год против 1,5 млн руб. у гостиничного номера) продолжат толкать инвесторов в сегмент профессиональных отелей в ближайшие годы.

Ирина Миляева, Денис Кунгуров

Фото: PRO Шеринг