Аналитики зафиксировали охлаждение спроса на сервисные офисы в Москве
Три четверти договоров операторов сервисных офисов с собственниками зданий приходится на классическую аренду, 20% — на гибридную схему и лишь 5% — на модель управления. Такое распределение привел основатель сети ASPACE Иван Гуськов в ходе конференции «Офисы 360», организованной CRE. Выбор собственников оказался консервативным на фоне стресс-теста, который сегмент проходит в 2026 году. Спрос на гибкие пространства в Москве за девять месяцев просел на треть, а вакантность выросла почти до 20%. Экономия при переходе в сервисный формат достигает почти 40%, но на горизонте свыше пяти лет классическая аренда остается выгоднее. О том, какой выбор делают арендаторы и какие компании идут сегодня в сервисные офисы, в материале PRO Шеринг.
На управление нет спроса
Три четверти рынка проголосовало за классику. По данным основателя сети ASPACE Ивана Гуськова, 75% договоров операторов сервисных офисов с собственниками зданий заключаются по классической аренде, 20% — по гибридной схеме с разделением дохода и лишь 5% — по модели управления. Об этом он рассказал в ходе конференции «Офисы 360», организованной CRE. Формула, от которой зависит, кто платит за ремонт, кто получает арендную ставку, и кто рискует, когда площадка простаивает. Пять лет назад это был внутренний вопрос операторов. Теперь выбор модели стал точным индикатором настроений всего рынка — и по нему видно, куда качнулся маятник в 2026 году.
«Классическая аренда — это когда оператор снимает помещение, как правило, в состоянии «бетон», вкладывается в подготовку и сдаёт готовые офисы клиентам. Собственник получает фиксированную ставку, а инвестиции и риски — на операторе», — объясняет Иван Гуськов. Договоры в этой модели, по его словам, длинные — 10–15 лет: именно столько нужно, чтобы отбить вложения в отделку и инженерию.
Гибрид — ставка плюс процент от дохода сверх порога. Гуськов приводит расчёт: субаренда 100 тыс. руб. за квадратный метр, всё, что выше, делится с собственником 50 на 50. Модель управления самая смелая — владелец сам инвестирует в ремонт и мебель, оператор приводит арендаторов и обеспечивает сервис, а доход делят по доле выручки. Риск выше, зато и потолок дохода выше.
Пока операторы и собственники договаривались о моделях, сам сегмент сервисных офисов прожил непростой 2026 год. Ввод коворкингов в Москве за 2025-й сократился на 25% — до 35,5 тыс. кв. м, подсчитали в Bright Rich | CORFAC International; на 2026 год компания закладывала дальнейшее снижение на 44%, до 20 тыс. кв. м, а на 2027-й новые проекты не заявлены вовсе. Оценка аналитиков CORE.XP чуть мягче: по итогам 2026 года в Москве будет введено 23 тыс. кв. м гибких офисов, минус 40% год к году.
Спрос просел заметнее ввода. За восемь месяцев 2026 года в Москве арендовано 30 тыс. кв. м гибких офисов — на 55% меньше, чем годом ранее, говорят в CORE.XP. IBC Real Estate видит ту же картину через рабочие места — в третьем квартале 2026 года спрос составил около 9,5 тыс. мест, минус 22% год к году. Вакантность выросла по всем подсчётам: до 16% по данным CMWP и Space 1, до 20,6% по оценке IBC Real Estate, до 14,6% по версии NF Group. Ещё недавно, в первом полугодии 2025-го, свободными оставались лишь 8% рабочих мест в московских коворкингах — рынок ходил на грани дефицита.
Ставки при этом не упали, а взлетели. В мае 2026 года средняя стоимость рабочего места достигла 63,3 тыс. руб. в месяц, это плюс 42% за год. Свою роль сыграло удорожание «посадочных мест». Аренда площадок под размещение сервисных офисов за 2025 год выросла на 35%, отмечает директор по аренде сервисных офисов Aspace Эвелина Калишер. «Операторы не отказываются от запусков новых площадок полностью, но стали фокусироваться на более коммерчески устойчивых проектах», — говорит Калишер.
Выгодно на короткой дистанции
Арендатор же выбирает сервисный офис за очевидную экономию. Расчёт Pridex Spaces показывает, что офис класса А на 150 рабочих мест в центральном деловом районе Москвы при классической аренде обойдётся примерно в 166 млн руб. в год с учётом отделки по 80 тыс. руб. за квадрат, эксплуатации и скрытых издержек. Сервисный формат с более плотной рассадкой и включённым сервисом — около 100 млн руб. Экономия — 38%, или более 60 млн рублей в год.
«В пересчёте на квадратный метр сервисный офис действительно дороже, но разница обманчива: сравнивать нужно не метры, а готовое рабочее место с полным набором затрат», — резюмируют в Pridex Spaces. По их оценке, гибкое пространство экономит бизнесу до 40% в год.
Но у этой экономике есть обратная сторона. «На коротком сроке сервисный формат выигрывает за счёт отсутствия стартовых вложений, на длинном уступает по удельной стоимости», — указывают аналитики IBC Real Estate. При стабильной команде и горизонте свыше пяти лет, классическая аренда с собственным ремонтом выгоднее. Иными словами, сервисный офис — страховка от неопределённости, а не способ навсегда платить меньше.
ИИ не дает планировать
Любопытно, что за рубежом тренд смещается в обратную от московской сторону — к модели управления. Крупнейший оператор гибких пространств мира IWG по итогам первого полугодия 2026 года нарастил сеть до 4 974 центров, прибавив 16,8% за год, и подписал 728 новых сделок, из которых 711 — так называемые capital-light, то есть соглашения об управлении без инвестиций самого оператора. Сегмент управляемых и франчайзинговых площадей уже даёт 22% выручки группы и 32% всех открытых центров против 18% и 25% годом ранее.
IWG объясняет это позицией 60% генеральных и финансовых директоров, которые говорят, что развитие ИИ сделало невозможным предсказать, сколько офисных площадей понадобится через два года. А опрос CBRE 2025 года показал, что 60% корпоративных арендаторов называют снижение капитальных затрат главной причиной перехода в гибкие форматы, ещё 42% — неопределённость будущего спроса. В Индии, самом горячем сейчас офисном рынке мира, гибкие операторы уже заняли около 26% всего лизинга офисов по итогам первого квартала 2026 года по данным JLL, а сегмент managed office — 27% спроса в Делийской агломерации по подсчётам Cushman & Wakefield; экономия при переходе с классической аренды достигает 15–45%. В Лондоне, по прогнозу CBRE, доля гибких пространств вырастет с нынешних 12% офисного фонда до 20% к 2030 году.
Наши операторы этот урок усвоили быстро: Space 1, чей портфель насчитывает около 8 тыс. рабочих мест в Москве и Дубае, в 2026 году вышла на рынок Индии — сеть станет оператором 4,4 тыс. кв. м в строящемся офисе «СберИндии» в Нью-Дели.
Кто уходит в сервис
Отраслевая картина меняется вместе с рынком. В первом полугодии 2025 года, по данным NF Group, 42% новых арендаторов московских коворкингов приходились на TMT-сектор — технологии, медиа и телеком, ещё 18% — на торговлю, 14% — на B2B-услуги; 86% всех новичков были российскими компаниями. К 2026 году состав заметно перекроился. Так по данным CORE.XP, основной интерес к гибким офисам проявляют компании недвижимости и строительства — 56% спроса, за ними IT и телеком с 15% и фармацевтика с 12%.
«Одна из ключевых задач арендаторов в 2026 году — оптимизация расходов и повышение гибкости офисной модели, и гибкий офис как раз позволяет это сделать: быстро масштабировать площадь, не инвестировать в отделку и инфраструктуру и сократить объём долгосрочных обязательств», — объясняет заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева. «В условиях оптимизации расходов всё большее значение приобретает готовность помещения к переезду. Операторы, способные предложить гибкие коммерческие условия, качественный сервис и готовое к работе пространство, получают дополнительные возможности для удержания и привлечения арендаторов», — добавляет исполнительный директор CORE.XP Мария Зимина.
Запросы внутри сегмента тоже эволюционируют. Коммерческий директор Space 1 Мария Кабанова отмечает, что в 2026 году количество запросов на увеличение числа кабинетов выросло примерно на 60%: арендаторы не бросают опенспейсы, но зонируют их и выбирают камерные пространства под небольшие команды. По данным «Авито Недвижимости», доля спроса на аренду офисов с кабинетной планировкой в Москве достигла 57%, прибавив пять процентных пунктов за год.
Как делить здание
Именно поэтому, считает Гуськов, спрос на разные модели сотрудничества с собственниками разошёлся. Классическая аренда, на которую приходится три четверти его портфеля, — продукт осторожного рынка. Гибрид набирает вес там, где собственник верит в объект. Оператор ASPACE, по словам Гуськова, сопровождал и такие проекты.
Один из них — торговый центр в Санкт-Петербурге, который переоборудуют в бизнес-центр. Арендатору самостоятельная адаптация такого помещения потребовала бы серьёзных инженерных и противопожарных работ: обследование систем, устройство шахт дымоудаления. Сервисная модель позволяет подготовить объект к заезду клиента заранее. В другом проекте старый особняк с кабинетной планировкой модернизировали под штаб-квартиру холдинга. Собственник получает фиксированную ставку и процент от дохода, объект был сдан сразу после открытия.
Показателен и проект в Останкино — там собственник сам вложился в здание, ремонт и мебель, а оператор лишь доводил объект до своих стандартов. В помещениях разместилась IT-компания «Телематика». Сделка на 2 471 кв. м и 944 рабочих места вошла в число крупнейших на московском рынке гибких офисов по итогам первого полугодия 2025 года по версии NF Group. Собственнику, по словам Гуськова, поступает около 80% выручки, оператору — 20% чистой прибыли после вычета согласованных операционных расходов; доход владельца оказался выше плана. «Изначально он был готов принять на себя риски модели управления — и ставка сыграла», — говорит Гуськов.
Крупнейшая сделка сегмента 2025 года также прошла в сервисном формате. Девелопер Sminex арендовал 7 150 кв. м на 944 места в «Space 1 Балчуг» на пять лет. По данным Remain, сделка вошла в топ-4 по площади за всю историю сегмента. Гендиректор Space 1 Михаил Бродников комментирует тогдашнюю логику партнёра: «компанию устроили клининг, техподдержка, администрирование и мобильное приложение для коммуникации с управляющей компанией — всё в одном счёте».
Сначала сценарий, потом проект
В редевелопменте исторических объектов, подчёркивает Гуськов, выбор модели работы оператора и сценария здания должен предшествовать проектным решениям. В новом строительстве девелопер задаёт класс и назначение будущего центра, а потом проектирует. «В старом здании — наоборот: шаг колонн, лифтовые шахты, несущие конструкции диктуют, что здесь вообще может работать. В особняках, как правило, нет двух одинаковых этажей, и внедрить типовые инженерные решения — от водоснабжения до СКУД — в нетиповые пространства стоит дорого и съедает полезную площадь». — говорит он.
Управляющую компанию и сервисную команду Гуськов советует подключать на старте, а не после ремонта. Сервис при этом должен быть «бесшовным, тихим и невидимым» — арендатор получает поддержку, не видя её внутренней кухни.
Свой опыт такой работы накопила и Westman Group, которая более 20 лет превращает исторические здания в офисы классов B+ и A. Её проект на Лубянке — деловой центр «Каминский» в доходном доме Романова 1887 года постройки, шестиэтажное здание площадью 6 500 кв. м, где деловая функция соседствует с гостиничной. Самый известный пример такого подхода — лондонский Midland Bank. Здание 1924 года постройки в 2017-м переделали в комплекс The Net с отелем, ресторанами и клубами, а гостиничники и рестораторы участвовали в проекте наравне с архитекторами.
Сегмент сервисных офисов в Москве пережил охлаждение — спрос упал вдвое, вакантность утроилась, ввод стагнирует. Но формат как инструмент оптимизации расходов не сдал позиции, и многие арендаторы по-прежнему голосуют за готовые офисы. А собственники, судя по структуре портфелей операторов, голосуют рублём — за классическую аренду и умеренный гибрид, оставляя модель управления для редких, но доходных исключений.
Восстановление рынка, как считает заместитель коммерческого директора Business Club Михаил Иоаннесянц, «может обеспечить лишь общий рост деловой активности, который зависит в том числе от денежно-кредитной политики властей». До тех пор у операторов есть простой рецепт: раз арендаторов на всех не хватает, выигрывает тот, кто делит здание с собственником так же аккуратно, как делит его с клиентом.
Денис Кунгуров
Фото: PRO Шеринг
