Московский рынок коммерческой недвижимости стоит на пороге пересмотра утилитарного подхода к офисной инфраструктуре.
Эпоха крошечных спортзалов в подвальных помещениях, куда сотрудники спускались без особого энтузиазма, уходит в прошлое. Как выяснили аналитики, в столице формируется новая категория бизнес-центров, в которых спортивная составляющая занимает более 7% арендопригодной площади (GLA), тогда как типичные показатели для классических объектов варьируются в диапазоне 1–3%. Пока такие проекты остаются редкостью, однако их число неуклонно растет, подчиняясь запросу арендаторов на заботу о здоровье и качественную, мотивирующую рабочую среду.
Три сценария спортивной функции
Смена парадигмы фиксируется на стыке девелопмента и здорового образа жизни. Как отмечают в совместном исследовании консалтинговой компании CMWP и Level Group, на смену стандартным фитнес-студиям приходят профессиональные спортивные кластеры: от падел-кортов до полноформатных футбольных полей и термальных комплексов. Архитекторы и девелоперы больше не рассматривают спорт как опцию «для галочки» — теперь это полноценная функция, конкурирующая с ритейлом за внимание и трафик.
Эксперты рынка классифицировали присутствие спортивной составляющей в бизнес-центрах по трем ключевым сценариям, которые отличаются по масштабу и влиянию на экономику объекта.
Первый сценарий — минимальный формат, занимающий 1–3% арендопригодной площади, то есть до 500 кв. м. В него входят фитнес-студия, велнес-зона, пространства для занятий йогой, пилатесом, раздевалки и небольшой тренажерный зал. Это базовое предложение, которое сегодня воспринимается сотрудниками компаний скорее как гигиенический минимум, а не конкурентное преимущество.
Второй сценарий значительно шире. При доле 3–7% GLA, что составляет 3500–4500 кв. м, речь идет о размещении полноценного фитнес-клуба с профессиональным оператором, обширной сеткой групповых программ, зонами восстановления и, зачастую, бассейном. Такой объем уже способен генерировать стабильный внешний трафик, становясь точкой притяжения не только для резидентов бизнес-центра, но и для горожан.
Наконец, третий сценарий — это уровень, при котором спорт становится одной из ключевых функций проекта. Преодолев отметку в 7% арендопригодной площади, объект претендует на статус спортивного хаба. В состав такой инфраструктуры входят многофункциональные залы, падел-центры, сквош-корты, полноразмерные футбольные поля и термальные комплексы. Подобные сооружения предъявляют жесткие требования к инженерии и архитектуре: в частности, высота потолков должна достигать 8–9 метров. Как правило, такие элементы уже невозможно разместить в теле стандартной офисной башни, поэтому они выносятся в отдельное здание или стилобат, формируя вокруг себя новое общественное пространство.
Не только мышцы, но и экономика
Внедрение мощной спортивной инфраструктуры меняет не только быт сотрудников, но и экономику всего многофункционального комплекса. Андрей Шувалов, старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP, подчеркивает, что наличие спорта в БЦ, как правило, не является самостоятельным и единственным драйвером выбора того или иного объекта. Однако, по его словам, в условиях высокой конкуренции среди сервисной инфраструктуры спортивная компонента становится существенным дополнительным преимуществом, которое склоняет чашу весов в пользу конкретного здания при принятии решения покупателем или арендатором.
Для собственника бизнес-центра спортивный оператор — это в первую очередь мощный якорь. Как отмечает господин Шувалов, он запускает синергетический эффект для всей остальной инфраструктуры проекта: кафе, ресторанов и магазинов торговой галереи. Более того, качественный фитнес-клуб или падел-центр обладает способностью привлекать внешний трафик в радиусе 15–20 минут транспортной доступности. Таким образом, спорт превращается из затратной «социалки» в инструмент монетизации и повышения капитализации земли.
Битва за таланты через сквош-корты
С точки зрения конечного пользователя — компании-арендатора — развитая спортивная функция становится не роскошью, а базовым критерием выбора локации в условиях кадрового голода. Директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова отмечает фундаментальный сдвиг в сознании работодателей. По ее мнению, для бизнеса, конкурирующего за таланты, наличие качественных спортивных объектов — это уже не приятный бонус, а жесткая необходимость.
В современных многофункциональных комплексах класса А спортивная функция становится равноправным партнером офисной составляющей, а не сервисным довеском, подчеркивает госпожа Захарова. Девелоперы и владельцы зданий все чаще рассматривают такие опции, как сквош-корты или футбольные поля, как инструмент повышения жизнеспособности всей инфраструктуры объекта. Спорт в офисе перестает быть лишь статьей расходов на социальный пакет, трансформируясь в стратегический актив по удержанию и привлечению ценных кадров.
Аналитики CMWP и Level Group прогнозируют, что в ближайшие годы рынок Москвы ожидает заметное увеличение числа проектов формата mixed-use, где спортивная функция будет вынесена в отдельный архитектурный блок. Это формирует новый стандарт рабочего пространства, в котором здоровье сотрудников интегрировано в деловую экосистему наравне с переговорными комнатами и кофе-пойнтами. Можно констатировать, что на смену офисам «с видом на парковку» приходят бизнес-центры «с собственным стадионом», и этот тренд обещает в корне изменить ландшафт московского девелопмента в борьбе за качественного арендатора.
Подготовила Ирина Миляева
Фото: создано PRO Шеринг при помощи GigaChat
