Почему рынок офисной недвижимости Москвы показал рекордное за три года падение спроса, и какие помещения теперь ищут арендаторы
По итогам первого полугодия 2026 года объем нового спроса, включающего сделки аренды и купли-продажи, упал до минимальных значений за последние три года. Было реализовано чуть более полумиллиона квадратных метров, что на 15% ниже показателя аналогичного периода 2025 года, рассказали аналитики CORE.XP на пресс-завтраке. Девелоперы вывели на рынок рекордный объем новых площадей, однако аппетиты крупного бизнеса к экспансии заметно сократились. Участники рынка констатируют, что эпоха сверхкрупных сделок уступает место более осторожному и рациональному подходу, а главными драйверами спроса становятся компании, ищущие компактные, но высококлассные офисы.
Рекордный ввод и падение
Цифры, обнародованные консалтинговой компанией CORE.XP, рисуют неоднозначную картину. В первом полугодии 2026 года совокупный объем новых сделок аренды и купли-продажи на офисном рынке столицы составил 563 тыс. кв. м. Это на 15% ниже показателя аналогичного периода прошлого года, что автоматически делает данный результат самым слабым для первого полугодия с кризисного 2022 года, сообщили 27 мая аналитики CORE.XP на пресс-завтраке с журналистами в Москве. Несмотря на то, что деловая активность в городе сохраняется, рынок демонстрирует постепенное охлаждение: крупные корпорации пересматривают свои потребности в площадях, а основной массив спроса смещается в сегмент небольших и средних офисных помещений.
На рынке купли-продажи эта тенденция особенно заметна. Аналитики фиксируют сохранение высокого интереса к офисам площадью до 5 тыс. кв. м, однако спрос на крупные офисные блоки продолжает неуклонно снижаться. Бизнес больше не гонится за гигантскими штаб-квартирами, предпочитая компактные решения, соответствующие актуальной штатной численности и гибридному формату работы.
Парадоксальность текущего момента заключается в том, что снижение интереса со стороны арендаторов и покупателей происходит одновременно с колоссальным ростом нового предложения. За первые шесть месяцев 2026 года в Москве было введено в эксплуатацию 516 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости. Эта цифра более чем в 20 раз превышает результат аналогичного периода годичной давности и является одним из самых высоких показателей ввода за последние несколько лет. Такой дисбаланс не может не влиять на структуру рынка, постепенно меняя правила игры как для собственников зданий, так и для съемщиков.
Портрет спроса
Хотя общий объем сделок сократился, рынок все же был отмечен рядом знаковых транзакций. Основной пул крупнейших арендных соглашений первого полугодия сформировали технологические и финансовые компании, а также девелоперы, использующие нестандартные финансовые инструменты. В частности, одной из самых заметных сделок стала аренда ГК «Эталон» 21 тыс. кв. м в бизнес-центре «Серебряный фонтан». Эта транзакция была проведена в рамках механизма sale-leaseback, что позволило девелоперу одновременно решить вопросы с ликвидностью и сохранить операционный контроль над объектом.
Технологический сектор также оставался заметным игроком. «Яндекс Холдинг» арендовал 20 тыс. кв. м в одном из самых известных столичных комплексов — БЦ «Белая Площадь». Укрепил свое присутствие на рынке и финансовый сектор: «Вайлдберриз Банк» снял 8 тыс. кв. м в престижном бизнес-центре Wall Street.
В сегменте купли-продажи, несмотря на общий спад интереса к большим объемам, также прошли крупные инвестиционные и операционные сделки. Ключевой из них стало приобретение институтом развития ДОМ.РФ здания площадью 9 836 кв. м в бизнес-центре «Обсидиан». Примечательно, что покупка была совершена не для инвестиционного портфеля, а для собственных операционных нужд госкомпании. Другим заметным приобретением стала покупка компанией «Арлайт Рус» офиса площадью 3 777 кв. м в БЦ «Авиум», что подтверждает тренд на востребованность блоков в диапазоне до 5 тыс. кв. м.
География и масштаб нового строительства
Рекордный ввод полугодия был обеспечен как объектами в историческом центре, так и активно развивающимися деловыми кластерами за пределами Третьего транспортного кольца. Флагманом нового предложения стала долгожданная штаб-квартира «Яндекса» на улице Академика Зельдовича, гигантский объект площадью около 176 тыс. кв. м. Этот ввод сам по себе составляет треть от всего нового предложения полугодия и задает тон развитию целого района.
Помимо штаб-квартиры IT-гиганта, рынок пополнили и другие масштабные проекты. Среди них — Stone Савеловская (более 53 тыс. кв. м), Sydney City (около 50 тыс. кв. м) и бизнес-центр «Дубининский» (почти 44 тыс. кв. м). В эксплуатацию также были введены объекты «СберСити А24», Riva и «Деловой Дуэт». Основной массив новых площадей относится к классу А, что формирует совершенно новый уровень предложения и архитектурной среды.
Однако оптимизм от рекордных цифр ввода омрачается сохраняющейся тенденцией переносов. Несмотря на формальное завершение строительства многих объектов, девелоперы продолжают сталкиваться с трудностями. По данным CORE.XP, только во втором квартале 2026 года сроки ввода около 395 тыс. кв. м офисных площадей были сдвинуты «вправо». Этот объем соответствует 50% от того, что заявлялось к вводу на начало года. Таким образом, до фактической эксплуатации доходит лишь половина запланированного.
Аналитики компании ожидают, что по итогам всего 2026 года объем ввода может достичь 1,3 млн кв. м. Если этот прогноз оправдается, результат почти вдвое превысит показатели 2025 года. Впрочем, эксперты делают оговорку: около 20% объектов, заявленных к сдаче в текущем году, с высокой вероятностью будут перенесены уже на 2027 год.
Пропасть между «новым» и «старым»
Наиболее ярким следствием активного ввода современных объектов стало стремительное ценовое расслоение рынка. На смену относительно однородной структуре предложения приходит двухуровневая система, где пропасть между новым строительством и вторичным рынком измеряется десятками тысяч рублей.
Согласно подсчетам CORE.XP, средняя ставка аренды офиса со свежей отделкой в объектах, введенных в 2025–2026 годах, составляет 64,6 тыс. руб. за кв. м в год. В то же время офисы с отделкой, освободившиеся после выезда предыдущих арендаторов, обойдутся значительно дешевле — средний ценник здесь находится на уровне 42,6 тыс. руб. за кв. м в год. Таким образом, разрыв составляет 52%.
Столь существенная разница объясняется не только престижностью и новизной инженерных систем. В ставки аренды новых бизнес-центров заложены резко выросшие за последние годы затраты на строительство, сложное инженерное оснащение и дорогостоящую отделку. В итоге рынок сегментируется: высокотехнологичные компании и структуры, для которых принципиален статус и качество среды, готовы платить премию за размещение в знаковых проектах. Компании же, оптимизирующие издержки, все чаще обращают внимание на помещения вторичного рынка, которые остаются доступной альтернативой.
Охлаждение без обвала
На фоне активного ввода и некоторого снижения спроса закономерно начала расти доля свободных площадей. К концу первого полугодия 2026 года уровень вакантности в Москве достиг 6,9%. Рост составил 2,7 процентного пункта по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это ощутимый скачок, означающий, что собственникам новых бизнес-центров требуется больше времени на поиск якорных арендаторов.
Тем не менее, текущий уровень вакантности далек от критического. Он остается существенно ниже исторических максимумов и по-прежнему отражает, скорее, ограниченное предложение качественных, готовых к въезду офисов, нежели полноценный кризис заполняемости. Рынок переходит от острого дефицита, характерного для 2023–2024 годов, к более здоровому и сбалансированному состоянию, где у клиента наконец появляется выбор, а девелоперам приходится конкурировать за арендатора.
Исполнительный директор CORE.XP Мария Зимина в ходе пресс-завтрака CORE.XP по итогам первого полугодия 2026 года отметила фундаментальный сдвиг в настроениях рынка. По ее словам, после периода крайне высокой ажиотажной активности офисный рынок постепенно переходит к более сбалансированному и предсказуемому состоянию. Эксперт подчеркнула, что главным драйвером снижения объемов спроса выступает сегмент крупных сделок, в то время как интерес к качественным офисам небольшого и среднего формата остается устойчивым.
Г-жа Зимина также обратила внимание на то, что значительный объем нового предложения, выходящего на рынок, расширяет опции для арендаторов. Это многократно усиливает расслоение между современными объектами с дорогой качественной отделкой и более доступными помещениями вторичного предложения. Фактически, рынок перестает быть монолитным, формируя два параллельных мира офисной недвижимости с разной экономикой и целевой аудиторией.
Что будет востребовано завтра
Анализ представленных данных позволяет четко очертить контуры спроса на ближайшее будущее. Очевидно, что эра мега-сделок на 50–100 тыс. кв. м, заключаемых одной компанией, ставится на паузу. Крупный бизнес взял курс на оптимизацию портфелей недвижимости, и в ближайшей перспективе спрос на гигантские офисные блоки продолжит снижаться.
Фокус смещается в сторону сегмента до 5 тыс. кв. м. Именно небольшие и средние офисные блоки в качественных бизнес-центрах класса А будут пользоваться максимальным спросом как со стороны арендаторов, так и со стороны конечных покупателей. Компании готовы платить премию за новые инженерные решения и эффектные пространства, но в значительно более компактных объемах.
Сохранение высокого темпа переносов ввода объектов и рост вакантности будут способствовать постепенному давлению на ставки во вторичном сегменте, тогда как владельцы только что сданных знаковых объектов постараются удержать цены на уровне 60–65 тыс. руб. за кв. м в год. Для арендатора это означает наступление «рынка покупателя», где можно выбирать между дорогой новостройкой и существенно более дешевым, но функциональным офисом «за выездом». Рынок офисной недвижимости Москвы в 2026 году вступает в период зрелой конкуренции, и именно качество продукта и его адекватность запросам компаний средней руки станут определяющими факторами успеха.
Подготовила Ирина Миляева
Фото: создано PRO Шеринг при помощи GigaChat
