Почему тренд на коворкинги сменился спросом на сервисные офисы, и кто стал основным клиентом нового формата
Вопреки западному тренду, где гибкие офисы, коворкинги растут «вширь», в России рынок развивается «вглубь» за счет корпоративных арендаторов. Драйвером роста в последние годы стали не классические коворкинги, а формат сервисных офисов с полным управлением. Корпорации все чаще выбирают такие пространства под штаб-квартиры с горизонтом планирования до пяти лет, чтобы не тратиться на обустройство арендуемых помещений. О том, как офисы становятся «умнее», легко трансформируются и какими отраслями востребованы, читателям PRO Шеринг рассказала коммерческий директор сети гибких офисов ASPACE Эвелина Калишер.
Рынок разделится на две стратегии
— Рынок коворкингов вырос в США по итогам 2025 года на 16% и стал одним из самых быстрорастущих подсекторов офисной недвижимости. Отчасти это связано с отменой удаленки. Как будет меняться спрос в РФ с учетом экономических реалий?
— Да, в 2025 году США показали впечатляющий рост коворкингов, но копировать этот сценарий для России не стоит. У нас принципиально другой ландшафт: если на Западе рынок развивает малый бизнес, то в российской экономике больше возможностей у среднего и крупного бизнеса. Спрос не падает, клиенты становятся более избирательными и компетентными. В отличие от США, где сегмент растет «вширь» за счет стартапов, в РФ он растет «вглубь» — через интеграцию в структуру крупных корпораций.
Для понимания этой разницы важно разделять сами форматы организации рабочих мест. Мы знаем классический коворкинг, где представители разных команд и профессий могут арендовать рабочие места на временной основе (4-5 кв. м на раб/место). При этом они делят всю инфраструктуру и быт с посторонними людьми. И недавно начал развиваться формат сервисных офисов — готовые пространства для среднего и крупного бизнеса (от 40 рабочих мест), которые предоставляются в аренду с полным набором услуг для комфортной работы (7-8 кв. м на раб/место).
Именно модель сервисных пространств с наибольшей площадью на человека и полным управлением стала ответом на текущие запросы российского бизнеса, который укрупняется в ходе слияний и поглощений. Если три-четыре года назад корпорации воспринимали сервисные офисы как временное решение или площадку для одного департамента, то сейчас половина нашего продуктового портфеля — полноценные штаб-квартиры крупных организаций с горизонтом планирования от 2,5 до 5 лет.
— С чем вы связываете рост интереса к аренде офисов с полным циклом обслуживания?
По данным аналитиков, за последний год аренда гибких офисов подорожала на 20–30%. По итогам I кв. 2026 года средняя стоимость одного рабочего места в Москве достигла 51 800 рублей, отмечают аналитики Bright Rich/Corfac International. Такие высокие ставки делают гибкость критически важной. Успех сделок теперь на 90% зависит от способности сторон найти баланс, выйти за рамки стандартных условий и услышать друг друга. В перспективе рынок, скорее всего, разделится на две стратегии.
Госкорпорации и отраслевые гиганты продолжат возводить объекты под себя в формате строительства под конкретного заказчика (BTS), но большинство предпочтет аренду готовых сервисных офисов
На фоне инфляции и удорожания стройматериалов бизнес больше не готов заходить в «бетон» и замораживать средства в капитальных затратах. Предпринимателям нужен прогнозируемый сервис, где все расходы прописаны и включены в единый счет. Спрос на такие решения будет расти, но конвертировать его в контракты смогут лишь те, кто умеет договариваться и быстро адаптироваться к рынку.
Спрос на гибкость
— Формат опенспейс теряет популярность в России. Как изменится формат офисов, какие планировки будут актуальны и для каких отраслей?
— Я бы не стала утверждать, что формат открытых рабочих пространств уходит в прошлое. На мой взгляд, он просто стал умнее и адаптивнее. Современный офис — это прежде всего вопрос грамотного зонирования. Мы в компании придерживаемся базового правила: 60% площади отдаем под рабочие места, 30% — под зоны неформального общения и 10% — под сервисные и технические нужды.
А дальше начинается адаптация под запросы конкретного заказчика — модель «каждому по потребностям». Планировка плотно привязана к отрасли. Например, госсектор остается приверженцем преимущественно кабинетной системы из-за требований безопасности и консервативной культуры. А ИТ-сектор, телеком, медиа и даже банки сохраняют верность открытым зонам, но требуют «начинить» их большим количеством переговорных и площадок для мозговых штурмов. Также сейчас компании перестали арендовать площади «про запас» — спрос стал точечным.
Из-за перехода на гибридный график и оптимизации расходов бизнесу требуются компактные, но функциональные пространства. Офис превращается в продуманную экосистему, где есть все — от зон отдыха и акустических кабин до классических переговорных и решений «тет-а-тет» в виде купе. Мой личный фаворит — нестандартные лектории в формате амфитеатра со звукоизолирующими ширмами.
Главным трендом как для небольших компаний, так и для корпоративных гигантов стала адаптивность.
Крупным игрокам по-прежнему необходима автономная среда с закрытым контуром безопасности. Однако даже им важна возможность менять планировку под нужды проектных команд, словно конструктор. Такая технологическая гибкость закладывается еще на этапе «бетона». Площадь любого масштаба можно пересобрать под новые задачи за выходные. Например, заранее спроектированные закладные позволяют оперативно возвести перегородки и превратить открытые зоны в кабинеты. Фальшполы дают свободный доступ к сетям для переноса мебели без штрабления стен. Блочная вентиляция быстро перенаправляет потоки воздуха и создает нужный микроклимат при любой перепланировке.
В итоге арендатор получает не статичные квадратные метры, а живой и легко трансформируемый механизм.
— Какие отрасли и виды бизнеса демонстрируют наибольший интерес к сервисным офисам?
— Гибкие офисы перестали быть прерогативой ИТ-сектора и готовый продукт с обслуживанием и прозрачной экономикой интерес всем: от нефтедобывающих гигантов до банков и структур с госучастием.
По данным CORE.XP за 2025 год, главными двигателями спроса стали ИТ и телекоммуникации (35%), торговые операторы (22%), а также сектор недвижимости (19%). В портфеле ASPACE это разнообразие прослеживается наглядно. Нашими резидентами являются сервис бронирования «Островок» и «Останкинский мясокомбинат», застройщик «Инновационный Кластер» и экосистема недвижимости «Метр квадратный», а также косметические бренды Avon и Oriflame. Ядро аудитории по-прежнему составляют ИТ-игроки: AdTech-компания МТС Ads, разработчики ИТ-решений «Гоуланг Технологии» и «Дарветер», платежный сервис «Финтех-платформа», создатель мобильных игр «Контос Групп». Такие клиенты крайне требовательны к инфраструктуре и безопасности. Под их запросы мы глубоко модернизируем информационный контур и системы защиты данных.
Для всех этих компаний сервисный офис — не дань моде, а инструмент финансовой оптимизации, который предлагает уход от капитальных затрат
Компания не тратит миллионы на ремонт и оснащение — команда приступает к работе за день, получая готовую «начинку»: от мебели до инженерной и ИТ-инфраструктуры. Также они получают адаптивность. В условиях неопределенности штат может резко вырасти или сократиться. Гибкая аренда позволяет менять площади под реальное количество сотрудников, исключая плату за пустующие столы.
Из других плюсов стоит отметить маневренность. Договоры позволяют легко менять конфигурацию пространства или выходить из обязательств без колоссальных потерь. На случай форс-мажора предусмотрены брейк-опции с разной стоимостью на разных этапах.
В итоге компании получают эффективность управления недвижимостью, которая одинаково важна как для небольшого бюро, так и для корпорации. Рынок подтверждает этот тренд масштабными сделками. Так, МТС Ads заняла в «Никольской» более 600 мест, один из производителей серверного оборудования разместился в ASPACE Останкино (200 рабочих мест), а подразделение крупного банка арендовало на «Новослободской» 567 рабочих мест, где по гибридному графику работают вдвое больше сотрудников.
Подготовил Денис Кунгуров
Фото: предоставлено Aspace, PRO Шеринг при помощи GigaChat
